Prix des loyers à Saint-Denis
93200 · Seine-Saint-Denis · 149 077 habitants
Loyers médians au m²
Loyers médians d'annonce 2025 — Rendement = (loyer × 12) / prix médian au m² — Source : Carte des loyers (Ministère du Logement)
Marché locatif à Saint-Denis
Saint-Denis, ville dynamique du département 93 avec ses 149 077 habitants, présente un marché locatif en pleine effervescence. Le loyer médian pour un appartement y atteint 20.97 €/m²/mois, avec une fourchette allant de 16.37 € à 26.88 €/m²/mois, témoignant d'une forte demande et d'une attractivité croissante. Pour les maisons, le loyer médian s'établit à 17.96 €/m²/mois. Ces chiffres, combinés à des prix d'achat médians de 4286 €/m² pour les appartements et 4333 €/m² pour les maisons, positionnent Saint-Denis comme une option intéressante pour les investisseurs.
Les tendances actuelles confirment l'attractivité de la ville. Sa classification en zone Pinel Abis est un atout majeur pour les investisseurs souhaitant bénéficier de réductions fiscales, stimulant ainsi l'offre de logements neufs. Pour les locataires, le marché est compétitif, mais la diversité de l'offre, des studios aux grands appartements familiaux, permet de trouver des biens adaptés à différents budgets et besoins. La proximité de Paris et l'excellent réseau de transports en commun contribuent également à la tension locative.
Pour les investisseurs, le rendement brut des appartements à Saint-Denis est particulièrement intéressant, atteignant 5.9%, tandis que celui des maisons se situe à 5.0%. Cela en fait une destination de choix pour un investissement locatif rentable. Il est conseillé de cibler les quartiers bien desservis et en développement pour maximiser le potentiel de plus-value à long terme et la régularité des revenus locatifs. Une étude approfondie du quartier et des commodités est essentielle.
Locataires, préparez votre dossier avec soin et soyez réactifs face aux annonces. La forte demande peut rendre la recherche rapide. N'hésitez pas à visiter plusieurs biens et à vous renseigner sur les futurs projets d'aménagement urbain qui pourraient valoriser votre quartier de résidence. La qualité de vie à Saint-Denis est en constante amélioration, avec de nombreux espaces verts et des infrastructures culturelles et sportives en plein essor.
Positionnement dans le département
Plafond de loyer Pinel
Loyer maximum autorisé par le dispositif Pinel en zone Abis (barème 2025). S'applique à la surface utile (surface habitable + 50% des annexes, plafonnée à 8m²).
Le loyer du marché dépasse le plafond Pinel de 11%. Un investisseur Pinel devra louer en dessous du prix du marché.
| Zone | Plafond €/m² |
|---|---|
| Abis | 18,89 € |
| A | 14,03 € |
| B1 | 11,31 € |
| B2 | 9,83 € |
| C | 9,83 € |
Rendement net estimé
Estimation : brut − 30% (charges, vacance, taxe foncière, entretien)
Simulation pour un appart de 60 m² financé à 100% sur 25 ans.
Zonage Pinel
Saint-Denis est classée en zone A bis, la zone la plus tendue de France. Cette classification concerne Paris et sa petite couronne, où la demande de logements dépasse très largement l'offre.
Encadrement des loyers
Saint-Denis est soumise au dispositif d'encadrement des loyers. Les propriétaires doivent respecter un loyer de référence fixé chaque année par arrêté préfectoral, avec une marge de 20 % maximum (loyer de référence majoré).
En cas de dépassement, le locataire peut engager une action en diminution de loyer dans les 3 ans suivant la signature du bail.
Les loyers de référence varient selon le type de logement, le nombre de pièces, l'époque de construction et le quartier.
Louer ou acheter ?
Simulation pour un appartement de 60 m² à Saint-Denis
Simulation indicative hors assurance emprunteur, frais de notaire, taxe foncière et charges. Prix médian : 4 286 €/m².
Ratio prix / loyer
Il faut 17 années de loyer pour couvrir le prix d'achat d'un appartement à Saint-Denis.
Ratio faible — l'investissement locatif à Saint-Denis est potentiellement attractif.
Prix immobilier à Saint-Denis
Évolution des prix au m², transactions récentes, quartiers.
Carte des loyers — Seine-Saint-Denis
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Loyers dans les communes voisines
| Commune | Loyer €/m² | Prix €/m² | Rendement |
|---|---|---|---|
| Montreuil 93100 | 22,9 € | 6 812 € | 4,0 % |
| Aubervilliers 93300 | 20,2 € | 4 756 € | 5,1 % |
| Aulnay-sous-Bois 93600 | 18,9 € | 3 840 € | 5,9 % |
| Noisy-le-Grand 93160 | 17,8 € | 4 645 € | 4,6 % |
| Drancy 93700 | 18,5 € | 3 976 € | 5,6 % |
| Le Blanc-Mesnil 93150 | 18,4 € | 4 130 € | 5,3 % |
| Pantin 93500 | 21,9 € | 6 980 € | 3,8 % |
| Bobigny 93000 | 19,7 € | 3 884 € | 6,1 % |
| Saint-Ouen-sur-Seine 93400 | 23,5 € | 7 318 € | 3,9 % |
| Épinay-sur-Seine 93800 | 17,8 € | 3 310 € | 6,5 % |
| Sevran 93270 | 18,1 € | 2 993 € | 7,3 % |
| Bondy 93140 | 18,6 € | 3 426 € | 6,5 % |
Questions fréquentes
Quel est le loyer moyen à Saint-Denis ?
Le loyer médian pour un appartement à Saint-Denis est de 21,0 €/m²/mois (fourchette 16,4 — 26,9 €/m²). Pour une maison : 18,0 €/m²/mois.
Saint-Denis est-elle éligible au Pinel ?
Saint-Denis est classée en zone Abis. La zone Abis est éligible au dispositif Pinel.
Les loyers sont-ils encadrés à Saint-Denis ?
Oui, Saint-Denis est soumise à l'encadrement des loyers. Les propriétaires ne peuvent pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Vaut-il mieux louer ou acheter à Saint-Denis ?
Le ratio prix/loyer est de 17 années. Ratio faible, favorable à l'investissement locatif.