Simulateur de rentabilité locative
Calculez le rendement brut, net et net-net de votre investissement
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💡 Astuce
Un rendement brut supérieur à 7% est considéré comme bon. En dessous de 4%, l'investissement est peu attractif sauf forte plus-value attendue.
Comprendre les différents types de rendement
Quand tu analyses un investissement locatif, trois indicateurs de rentabilité sont essentiels. Chacun te donne une vision différente de la performance de ton placement immobilier. Comprendre leurs nuances t'aidera à prendre les bonnes décisions.
Le rendement évolue selon la précision de ton calcul. Plus tu intègres de paramètres réalistes, plus ton estimation sera fiable pour anticiper tes revenus futurs.
Les formules de calcul détaillées
Voici comment calculer précisément chaque type de rendement pour évaluer correctement ton investissement :
| Type de rendement | Formule | Usage |
|---|---|---|
| Rendement brut | (Loyers annuels × 100) ÷ Prix d'achat | Comparaison rapide entre biens |
| Rendement net | (Loyers - Charges × 100) ÷ Investissement total | Estimation réaliste du cash-flow |
| Rendement net-net | (Loyers - Charges - Fiscalité × 100) ÷ Investissement total | Rentabilité réelle après impôts |
Attention à l'investissement total : N'oublie pas d'inclure les frais de notaire, les travaux et les frais d'agence dans ton calcul. Un bien affiché à 200 000 € coûte réellement 216 000 € avec les frais de notaire (8%).
Quel rendement viser selon la ville
Le rendement attendu varie énormément selon la localisation. Les grandes métropoles offrent des rendements plus faibles mais une sécurité locative et un potentiel de plus-value supérieurs :
| Type de ville | Rendement brut moyen | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Paris centre | 2,5% - 3,5% | Liquidité, plus-value, sécurité | Cash-flow faible, prix élevé |
| Grandes métropoles | 3,5% - 5% | Demande locative forte, services | Concurrence, réglementation |
| Villes moyennes | 5% - 7% | Équilibre rendement/sécurité | Plus-value limitée |
| Petites villes/rural | 7% - 12% | Rendement élevé, prix bas | Vacance, liquidité faible |
Les charges à ne pas oublier
Beaucoup d'investisseurs débutants sous-estiment les charges, faussant leur calcul de rentabilité. Voici les postes incontournables à intégrer dans ton simulation :
La taxe foncière : Elle varie énormément selon les communes (de 0,5% à 2% de la valeur cadastrale). Renseigne-toi auprès du vendeur ou de la mairie. Cette taxe augmente régulièrement et représente souvent 2 à 4% du loyer annuel.
L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : Obligatoire en copropriété, elle coûte entre 150 € et 400 € par an selon la valeur du bien. Elle couvre les dégâts que tu pourrais causer aux autres lots.
Les charges de copropriété : Variables selon l'état de l'immeuble et les équipements (ascenseur, gardien, chauffage collectif). Compte 10 à 40 €/m²/an. Consulte les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale avant l'achat.
La gestion locative : Si tu délègues à un professionnel, compte 6 à 10% des loyers HT. Ce service inclut la recherche de locataires, l'état des lieux, le suivi des impayés et l'encaissement des loyers.
Fiscalité : micro-foncier vs régime réel
Le choix du régime fiscal impacte directement ta rentabilité nette. Chaque régime a ses avantages selon ton profil d'investisseur :
| Régime | Conditions | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Loyers ≤ 15 000 € | Simplicité, abattement 30% | Pas de déduction réelle |
| Réel | Option ou loyers > 15 000 € | Déduction des charges réelles | Comptabilité, déclarations |
| LMNP | Meublé, recettes ≤ 23 000 € | Amortissement du bien | Gestion du mobilier |
En régime réel, tu peux déduire toutes tes charges : intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, etc. L'amortissement du bien est possible en LMNP meublé, créant souvent un résultat fiscal nul les premières années.
Cash-flow positif vs négatif
Le cash-flow représente ce qu'il te reste chaque mois après paiement de toutes les charges et des mensualités d'emprunt. C'est l'indicateur clé de la viabilité de ton investissement.
Cash-flow positif : Tes loyers couvrent toutes les charges plus les mensualités de prêt. Tu dégages un surplus mensuel que tu peux réinvestir. C'est l'objectif idéal, surtout pour constituer un patrimoine sur le long terme.
Cash-flow négatif : Tu dois compléter de ta poche chaque mois. Cette situation peut être acceptable si tu bénéficies d'avantages fiscaux (déficit foncier) ou si tu anticipes une forte plus-value. Attention à ne pas fragiliser ton budget familial.
Exemple concret d'investissement
Prenons l'exemple d'un appartement T2 de 45 m² à Lyon 7ème pour illustrer le calcul de rentabilité :
Prix d'achat : 280 000 € + 22 400 € de frais de notaire + 15 000 € de travaux = 317 400 € d'investissement total
Revenus : Loyer de 950 €/mois soit 11 400 € par an
Charges annuelles : Taxe foncière 1 200 € + Copropriété 1 800 € + Assurance PNO 250 € = 3 250 €
Résultats : Rendement brut = 3,59% • Rendement net = 2,56% • Rendement net-net = 1,85% (TMI 30%)
Cet investissement présente une rentabilité correcte pour Lyon, avec un cash-flow légèrement positif si tu empruntes 80% sur 20 ans au taux de 3,30%.