Simulateur de prêt immobilier 2026
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Tableau d'amortissement
| Année | Capital | Intérêts | Restant dû |
|---|
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Calculer les frais de notaire →Questions fréquentes
Comment calculer les mensualités d'un prêt immobilier ?
La mensualité d'un prêt immobilier se calcule avec la formule d'annuité constante. Elle dépend de trois variables : le montant emprunté, le taux d'intérêt et la durée du prêt. Plus la durée est longue, plus la mensualité est basse, mais plus le coût total du crédit est élevé. Notre simulateur intègre aussi l'assurance emprunteur dans le calcul.
Quel taux pour un prêt immobilier en 2026 ?
En mars 2026, les taux moyens constatés sont d'environ 3,10% sur 15 ans, 3,30% sur 20 ans et 3,45% sur 25 ans. Ces taux varient selon votre profil (revenus, apport, situation professionnelle), la banque et la région. Les meilleurs profils peuvent obtenir des taux inférieurs de 0,2 à 0,4 point.
Quel est le taux d'endettement maximum ?
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets, assurance comprise. La durée maximale est fixée à 25 ans (27 ans en cas d'achat en VEFA avec différé). Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20% de leurs dossiers, principalement pour les primo-accédants.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
Légalement non, mais dans la pratique, aucune banque n'accepte de prêter sans assurance. Bonne nouvelle : depuis la loi Lemoine (juin 2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. Comparer les offres peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.
Comment les banques calculent ta mensualité
La formule de calcul des mensualités peut sembler complexe, mais elle repose sur un principe mathématique simple. Les banques utilisent la formule d'annuité constante pour déterminer le montant que tu rembourseras chaque mois.
La formule exacte est : M = C × t / (1 - (1+t)^-n), où M est la mensualité, C le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre total de mensualités (durée × 12).
Cette formule garantit que tu rembourses exactement le capital emprunté plus les intérêts, avec des mensualités identiques pendant toute la durée du prêt. Au début, tu paies surtout des intérêts. Vers la fin, tu rembourses principalement du capital.
Les taux moyens en 2026
Les taux d'intérêt évoluent constamment selon les conditions de marché et la politique monétaire de la BCE. Voici les taux moyens pratiqués en 2026 selon la durée de ton prêt :
| Durée | Taux moyen | Mensualité (200k€) | Coût total |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,10% | 1 395 € | 51 100 € |
| 20 ans | 3,30% | 1 133 € | 71 920 € |
| 25 ans | 3,45% | 980 € | 94 000 € |
| 30 ans | 3,60% | 908 € | 126 880 € |
La règle des 35% d'endettement du HCSF
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose depuis janvier 2022 un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets. Cette mesure vise à protéger les emprunteurs et à limiter les risques de surendettement.
Concrètement, si tu gagnes 3 000 € net par mois, tes mensualités de crédit (immobilier + consommation + assurances) ne peuvent pas dépasser 1 050 €. Cette règle s'applique aussi aux crédits revolving, aux prêts auto et à toutes tes autres charges récurrentes.
Attention : les banques peuvent déroger à cette règle pour 20% de leur production annuelle, notamment pour les primo-accédants ou les dossiers présentant des garanties particulières. Si tu dépasses légèrement les 35%, tout n'est pas perdu.
L'assurance emprunteur et la loi Lemoine
L'assurance emprunteur représente un poste de coût important, souvent sous-estimé. Elle coûte en moyenne entre 0,30% et 0,50% du capital emprunté par an, selon ton âge, ton état de santé et les garanties choisies.
| Âge à l'emprunt | Taux moyen | Coût mensuel (200k€) | Coût total (20 ans) |
|---|---|---|---|
| Moins de 30 ans | 0,30% | 50 € | 12 000 € |
| 30 à 40 ans | 0,36% | 60 € | 14 400 € |
| 40 à 50 ans | 0,50% | 83 € | 20 000 € |
| Plus de 50 ans | 0,70% | 117 € | 28 080 € |
La loi Lemoine, entrée en vigueur en juin 2022, révolutionne le marché de l'assurance emprunteur. Tu peux désormais changer d'assurance à tout moment, sans frais ni pénalités. Plus besoin d'attendre la date anniversaire du contrat.
Taux fixe ou taux variable : que choisir ?
Le choix entre taux fixe et taux variable dépend de ta tolérance au risque et de tes prévisions sur l'évolution des taux. En 2026, plus de 95% des prêts immobiliers sont souscrits à taux fixe en France.
Le taux fixe te garantit une mensualité constante pendant toute la durée du prêt. Tu connais à l'avance le coût total de ton crédit. C'est rassurant, mais tu ne profiteras pas d'une éventuelle baisse des taux.
Le taux variable évolue selon les indices de référence (généralement l'Euribor 3 mois + marge). Si les taux baissent, tes mensualités diminuent. Si ils montent, elles augmentent. La plupart des taux variables incluent un mécanisme de cap (limitation de la hausse).
Comment obtenir le meilleur taux
Obtenir le meilleur taux ne relève pas du hasard. Les banques analysent ton dossier selon des critères précis que tu peux optimiser :
Ton apport personnel : Plus il est important, plus le taux proposé sera attractif. L'idéal est d'apporter au minimum 10% du prix d'achat + les frais de notaire. Un apport de 20% ou plus te donnera accès aux meilleurs taux.
Tes revenus et leur stabilité : Les CDI sont favorisés, mais les profils libéraux ou entrepreneurs ne sont pas exclus s'ils justifient de revenus réguliers sur 2-3 ans. Plus tes revenus sont élevés, plus tu as de marge de négociation.
Ta gestion bancaire : Une épargne régulière, l'absence d'incidents de paiement et une relation ancienne avec ta banque jouent en ta faveur. Évite les découverts non autorisés dans les mois précédant ta demande.
Le tableau d'amortissement expliqué
Le tableau d'amortissement détaille la répartition entre capital et intérêts pour chaque mensualité. Comprendre sa logique t'aide à mieux appréhender le coût de ton crédit.
Au début du prêt, tu paies principalement des intérêts. La part de capital remboursée est faible. Cette répartition s'inverse progressivement : vers la fin du prêt, tes mensualités servent surtout à rembourser le capital.
Cette mécanique explique pourquoi un remboursement anticipé partiel est plus efficace en début de prêt qu'en fin. En remboursant 10 000 € la 3ème année, tu économises plus d'intérêts qu'en le faisant la 18ème année.
PTZ et autres prêts aidés compatibles
Le prêt à taux zéro (PTZ) peut se cumuler avec ton prêt principal pour réduire le montant emprunté auprès de ta banque. En 2026, le PTZ finance jusqu'à 40% de ton projet (20% en zone C) selon ta situation et la zone géographique.
D'autres dispositifs peuvent compléter ton financement : le prêt Action Logement (ex-1% logement), les prêts des collectivités locales, ou les prêts familiaux. Chaque euro emprunté à taux préférentiel réduit le coût global de ton financement.
Attention au taux d'endettement global : tous ces prêts comptent dans le calcul des 35%, même si leur taux est nul ou très faible. L'avantage réside dans la réduction du coût total du crédit, pas dans l'augmentation de ta capacité d'emprunt.